التشييد ضمن المناطق التجارية

خامسا" :- التشييد ضمن المناطق التجارية

 

1. المستندات والوثائق المطلوبة
   • المستندات والوثائق المطلوبة كما في تشييد الدور السكنية بالاضافة الى  تقديم مخططات معمارية متكامل ( مخططات افقية ومقاطع وواجهات معمارية ) صادرة من قبل مكتب هندسي معماري مصمم ومسجل لدى نقابة المهندسين العراقية

 2. ضوابط البناء

1. ضوابط البناء ضمن المناطق التجارية بموجب التصميم الاساسي (CC،CD،CL) ( المناطق التجارية المركزية والقطاعية والمحلية )

1-1 ضوابط عامة :-

1-1-1 توفير ارتداد امامي خمسة امتار عن الشارع الرئيسي وثلاثة امتار عن الشارع الجانبي او الخلفي ( في حالة كون القطعة تقع على اكثر من شارع ) لانسيابية حركة السابلة .

1-1-2 حساب مواقف السيارات بموجب التعاميم الخاصة بها

1-1-3 نسبة البناء لكل طابق لاتزيد على 75 %

1-1-4 الكثافة البنائية للمناطق  (CC،CD،C L)

يتم اعتماد الكثافة البنائية وعدد الطوابق بموجب الجدول المرفق

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1-1-5 لايجوز ان يزيد مستوى الطابق الارضي على مستوى الرصيف في الارتفاع على اكثر من متر واحد ، ولايجوز وضع سلم دخول المبنى على الارتداد الامامي بل  داخل حدود المبنى .

1-1-6 يجوز الاستعمال المختلط بين السكن والشقق التجارية او المكتبية بشرط عزل مدخل الجزء السكني عن الاجزاء التجارية او المكتبية ضمن الطابق الواحد.

1-1-7 لايجوز مطلقا" فتح محلات تجارية على الشارع الخلفي السكني.

1-1-8 لايجوز تشييد السرداب تحت الارتداد الامامي او الجانبي على ان لايتجاوز حدود بناء السرداب على خط البناء في الطابق الارضي من جهة الشارع الامامي او الجانبي 0

1-1-9 لاتقل مساحة الشقة السكنية عن 75 متر مربع والشقة التجارية عن 45 متر مربع

1-1-10 لاتقل مساحة المحل التجاري او المخزن التجاري عن 12 متر مربع.

1-1-11 يجب ان يراعي تصميم المبنى متطلبات السلامة ضد مخاطر الحريق وحسب  تعليمات الدفاع المدني .

1-1-12 توفير مرافق صحية لكل محل تجاري او توفير مجموعة مرافق للطابق الارضي كما في الجدول الخاص بذلك

1-1-13 توفير مصعد وسلم هروب اضطراري في الابنية بارتفاع اكثر من ثلاثة طوابق

1-1-14 يجب توفير المتطلبات البيئية التالية :-

 الانارة والتهوية الطبيعية لجميع فضاءات المبنى بصورة مباشرة او غير مباشرة عن طريق المناور وعلى الشكل التالي :-

• يجب ان لاتقل مساحة المنور الذي تطل عليه المرافق السكنية عن 6 متر مربع وعلى ان لايقل اصغر بعد فيه عن 2 متر
• يجب ان لاتقل مساحة المنور الذي تطل عليه المرافق الخدمية حمامات ، مرافق وغيرها عن متر مربع واحد وعلى ان لايقل اصغر بعد فيه عن 0,6 متر ويمكن استبداله بتهوية وانارة اصطناعية

1-1-15 يجب توفير ملجأ وبموجب تعليمات الملاجئ المشار اليها اعلاه

1-1-16 عدم السماح بوضع اجهزة ومجاري التبريد والمداخن على واجهات البناء وانما تصمم كجزء متكامل مع البناء بحيث لاتؤدي الى تشويه المظهر الخارجي للبناء

1-1-17 يكون ارتفاع الطابق الارضي اربعة امتار من مستوى الرصيف الى اسفل الجسر

1-1-18 تحدد البيتونة بابعاد السلالم ومكان المصاعد فقط وكذلك يجب ان لايتعدى حدود البناء الخارجي للبيتونة حدود ارتداد البناء للطابق الارضي

1-1-19رفع السياج الامامي والجانبي وترك المساحة الامامية كارتداد نظامي

1. ضوابط عامة للشوارع التجارية

• توفير ارتداد امامي خمسة امتار عن الشارع الرئيسي وثلاثة امتار عن الشارع الجانبي او الخلفي لحركة السابلة في جميع القطع الواقعة على الشوارع التجارية ووفق الشروط التالية :
  • الابنية المشيدة وفقا" لاجازة مصدقة من قبل امانة بغداد كعمارات سكنية وبارتداد اقل من خمسة امتار وحسب الضوابط وقبل تغيير الاستعمال يسمح بتحويلها الى استخدام تجاري مع بقاء الارتداد
  • يحدد الارتداد بالنسبة لمنطقة الوشاش الشارع التجاري محلة (619) زقاق(28) بمقدار 2 متر ويكون بروز الطابق الاول على كامل الارتداد وعلى ان يتم دفع كامل رسوم مواقف السيارات .
  • شارع العمل الشعبي ( شارع البصرة ) يكون الارتداد بمقدار 3م
  • يحدد الارتداد للابنية التجارية المراد تشييدها ضمن الزقاق (65) محلة (910) بدون ارتداد
  • السماح بالاستعمال التجاري للطوابق الارضية في مناطق السكن المتعدد الطوابق (RM) ضمن منطقة البتاويين ومركز الكرخ
• شوارع مدينة الصدر

الارتدادات فتكون كالاتي :

–  القطع التي تكون ابعادها ( 8× 18) م الواجهة الامامية 18 متر ونزال القطعة ( 8 ) متر يكون التشييد ضمن القطع بدون ارتداد

– القطع التي ابعادها ( 8 ×18) متر الواجهة الامامية 8 متر ونزال القطعة 18 متر فقط يكون ارتداد القطعة ( 5 ) متر فقط وبدون ارتداد جانبي

– القطع التي تكون ابعادها ذات نزالات تتراوح من 8م الى 18 متر تدرس كل حالة على حدة وحسب وضعية القطعة وابعادها

– يستثنى من ذلك الشوارع التالية ( شارع الجوادر ، شارع الداخل، شارع الفلاح ، شارع بطل التحرير,شارع الرضوي) ويتم التشييد عليها بدون ارتداد

• بالنسبة للقطع التجارية المطلة على طريق المشاة يكون الارتداد (1م) اذا كان طريق المشاة بطول اقل من (100م) اما اذا كان طريق المشاة اكثر من (100م) يتم دراسة كل حالة على حدة بالاعتماد على عرض طريق المشاة ، طول طريق المشاة
• فيما يخص مواقف السيارات يتم الرجوع الى التعاميم الناقذة
• ارتفاع الطابق الارضي يجب ان يكون (4م) من مستوى الرصيف الى اسفل الجسر النازل
• اذا كان الملك يقع على شارع بعرض اقل من (20م) يجوز البناء بثلاثة طوابق بضمنها الارضي والارتفاع الكلي لايزيد عن (11,5) متر من مستوى الرصيف باعتماد كثافة بنائية لاتزيد عن (2 F.A.R=) اما اذا كان مصدقا" بعدد طوابق معينة فيعتمد تصديق الشارع
• الكثافات البنائية يحدد بموجب جدول الكثافات المشار اليه اعلاه
• يجب ان يتم الالتزام بالحد الادنى من عدد الطوابق بما لا يقل عن ثلاث طوابق عند التشيد ضمن الشوارع المتميزه ضمن الشوارع المتميزة
•  نسبة البناء لكل طابق لاتزيد عن 65% من المساحة الكلية للارض بالنسبة للقطع التي مساحتها 300م2 فاكثر ولاتزيد نسبة البناء على 75% للقطع التي تقل مساحتها عن 300متر مربع شرط توفير الانارة الطبيعية والتهوية الكافية
• يكون تسقيف الارتداد على الشكل التالي :
  • يجب تسقيف نصف الارتداد للطوابق العليا
  • يجوز تشييد بالكون مفتوحا" بعمق (0,75) متر على ان لايتجاوز العمق للتسقيف عن (3,25) متر0
• لايجوز فتح شبابيك على الاملاك المجاورة الابعد الرجوع مسافة لاتقل عن 2متر عن حدود القطع المجاورة
• لايجوز ان يزيد مستوى ارتفاع ارضية الطابق الارضي على مستوى الرصيف باكثر من متر واحد ، ولايجوز وضع سلالم الدخول الى المبنى على الارتداد
• لايجوز مطلقا" فتح محلات تجارية على الشارع الخلفي السكني
• يجوز الاستعمال المختلط بين السكن والشقق التجارية او المكتبية بشرط عزل مداخل الجزء السكني عن الاجزاء التجارية أوالمكتبية ضمن الطابق الواحد
• لايجوز تشييد السرداب تحت الارتداد الامامي او الجانبي
• استغلال الدور السكنية الواقعة على الشوارع التجارية للاغراض التجارية اذا كان متوفر فيها ارتداد امامي (5) متر او اكثر وان يكون البناء بحالة انشائية جيدة تتلائم مع الهيكل العمراني لابنية الشارع وبدون اضافة بناء او خرم او تحوير مع رفع السياج الامامي والجانبي وترك المساحة الامامية لحركة السابلة.
• لاتقل مساحة الشقة السكنية عن (75) متر مربع والشقة التجارية عن (45) مترمربع.
• لاتقل مساحة المحل التجاري عن (12) متر مربع على ان لايقل العرض الصافي للمحل عن (2,5) متر
• يجوزاضافة غرفة حارس مع حمام ومطبخ بجوار البيتونة وبمساحة لاتزيد عن (30) متر مربع اضافة الى المساحة المخصصة لفضاء السلالم
• يجب توفير المتطلبات البيئية التالية :-
  • الانارة والتهوية الطبيعية لجميع فضاءات المبنى بصورة مباشرة او غير مباشرة عن طريق المناور وعلى الشكل التالي :
  • يجب ان لاتقل مساحة المنور الذي تطل عليه المرافق السكنية عن (6) متر مربع وان لايقل اصغر بعد فيه عن (2) متر
  • يجب ان لاتقل مساحة المنور الذي تطل عليه المرافق الخدمية عن متر مربع واحد وعلى ان لايقل اصغر بعد فيه عن( 0,6) متر ويمكن استبداله بتهوية وانارة اصطناعية 0
• يجب توفير ملجأ وكما ورد في تعليمات العمارات السكنية اعلاه
• عند منح اجازة بناء للاملاك الواقعة على الشوارع التجارية يجب مراعاة مايلي:
  • في حالة كون القطعة خالية يجب استغلال الطابق الارضي كاملا بالبناء وحسب الشروط التي جاءت في الفقرات اعلاه

في حالة وجود بناء مشيد على القطعة يسمح بالبناء التجاري وفق الشروط الاتية

•  الاستغلال لعموم الواجهة التجارية
• توفير نزال لا يقل عن 15م للاستغلال التجاري المطلوب
• المساحة الخالية بالقطعة لا تقل عن 150 متر مربع
• عدم السماح بوضع اجهزة ومجاري التبريد والمداخن على واجهات البناء وانما يجب ان تصمم كجزء متكامل مع البناء بحيث لاتؤدي الى تشويه المظهر الخارجي للمبنى
• تحدد مساحة البيتونة بابعاد مساحات السلالم ومكائن المصاعد بالاضافة الى غرفة الحارس وبمساحة لا تزيد عن 30 متر مربع كذلك يجب ان لايتعدى حدود البناء الخارجي للبيتونة حدود ارتداد البناء للطابق الارضي
  • نظرا" لكون القطع الواقعة على الشوارع التجارية في الشعلة ،شارع الحرية الثالثة وشارع العسكريين , شارع الزهراء ، شارع ابن الجوزي(جانب واحد فقط) ،شارع نواب الضباط (جانب واحد فقط), شارع المشتل وشارع الكمب  الرئيسي بمساحات وأعماق صغيرة ولصعوبة تطبيق الارتداد المشار اليه في الفقرة الاولى تقرر عدم شمول هذه الشوارع بشروط الارتداد

• احتساب المرافق الصحية :-

ا- في الابنية التجارية المتعددة الطوابق تحتسب الحاجة لعدد المرافق الصحية لكل طابق على حدة

• يمكن تجميع المرافق الصحية للسرداب في الطابق الارضي على ان يحتسب عددها بشكل مستقل وكما مبين في الجدول الاتي:-

 

 

 

عدد المحلات

عدد المرافق الصحية

2-6                                   2 7-9                                  3 10-11                              4 12-14                              5 15-16                              6 17-18                             7 19-21                             8 22-23                             9 24-26                             10 27-28                             11 29-31                             12 32-34                             13 35-36                             14 37-39                             15 40-42                             16 43-45                             17 46-47                             18 48-50                             19 51-53                             20 54-56                             21 57-59                             22 60-62                             23 63-65                             24 66-68                             25 69-71                             26 72-75                             27 76-78                             28 79-81                             29 82-85                             30 86-88                             31 89-92                             32 93-96                             33 97-100                           34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• توفير مهبط للسمتيات للابنية التي يزيد ارتفاعها عن (6) طوابق وتوفير سلالم للطوارئ اضافة الى السلالم الاعتيادية على ان تصل الى السطح وان يكون الهيكل الانشائي للاعمدة والسقوف من الكونكريت المسلح او أي مادة تتحمل الاثقال العالية وتوفير مساحة سطح خالية من المنشأت لايقل قطرها عن 25 متر او يتم استحصال موافقة مديرية الدفاع المدني العامة / مديرية دفاع مدني بغداد(الهندسة والملاجىء)
• يتم تحديد الاستعمال التجاري للقطع بعد التوحيد حسب نزال القطع التجارية المجاورة عند توحيد القطع السكنية مع القطع التجارية الواقعة على الشوارع التجارية على ان يتم دراسة كل حالة على حدة
• في حالة اضافة بناء طابق اضافي او اكثر يتطلب تقديم تقرير انشائي من قبل مكتب استشاري مصدق من قبل نقابة المهندسين العراقية يثبت تحمل الاسس للاحمال الاضافية الجديدة وكالاتي:-

1. يتم اعتماد تدقيق المخططات الانشائية للابنية التجارية والصناعية والعمارات السكنية من قبل مكتب هندسي استشاري مؤيد من قبل نقابة المهندسين العراقية وللحالات الاتية:-

• الابنية الجديدة التي يزيد عدد طوابقها عن ثلاث طوابق
• كافة حالات اضافات البناء بغض النظر عن عدد الطوابق المضافة للمنشأ
  • الترسيم للحالات التي تزيد عن طابق واحد

1. بخصوص تدقيق المخططات المعمارية يتم اعتماد سياق العمل الحالي
2. يلغى التعميم المرقم 4004 في 17/4/2012 الخاص بتقديم تقرير هندسي بتحمل الاسس كون التدقيق للمخططات الانشائية لاضافة البناء للابنية المشيدة (ب) سيتم من قبل مكتب استشاري معتمد لدى النقابة مع الابقاء على متطلباته ضمن متطلبات التدقيق للمخططات الانشائية ( فحص التربة )

• يتم الالتزام بمواد البناء المثبتة بالمخططات المعمارية المصادق عليها لواجهات الابنيه (بموجب التعميم المرقم 23730 في 18 /5/2011)

2-2ضوابط تشييد الملاجئ للاملاك التجارية

يتم الرجوع الى فقرة الملاجئ  في العمارات السكنية ( تطبق نفس التعليمات )

1. القطع المخصصة اسواق ضمن المناطق السكنية

 تنطبق عليها ضوابط الشوارع التجارية عدا التحديدات التالية :-

• ارتفاع السوق بثلاث طوابق اذا كان الملك يقع على شارع بعرض اقل من 20 متر
• اذا كان الملك يقع على شارع 20 متر فأكثر فتعتمد كثافة بنائية بمقدار 3,5

ج-  يكون استعمال الطوابق المتكررة  شققا سكنية او مكاتب او عيادات اطباء او محلات ويكون الطابق الارضي محلات تجارية

1. القطع المخصصة اسواق وتقع على شارع تجاري

اذا وقعت قطعة ارض مخصصة سوق في اصل الافراز على شارع تجاري فتنطبق عليها ضوابط الشوارع التجارية